Thị trường bất động sản TP.HCM đang tiếp tục chứng kiến những diễn biến phức tạp tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm khi Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương (chủ đầu tư dự án Empire City) đã gửi văn bản bày tỏ sự không đồng tình với khoản tiền sử dụng đất bổ sung lên tới hơn 8.800 tỷ đồng. Động thái này diễn ra không lâu sau khi Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) cũng xin chấm dứt dự án Eco Smart City tại khu vực lân cận, làm dấy lên những quan ngại sâu sắc về tính ổn định của chính sách và môi trường đầu tư tại TP.HCM.
Hành trình pháp lý và nghĩa vụ tài chính ban đầu của Empire City
Dự án Khu phức hợp Tháp quan sát Thủ Thiêm, hay còn gọi là Empire City, là một trong những dự án trọng điểm tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, TP.HCM). Dự án do liên doanh Keppel Land, Tiến Phước, Trần Thái và Gaw Capital phát triển, với tổng vốn đầu tư công bố ban đầu khoảng 1,2 tỷ USD.
Theo thông tin từ chủ đầu tư, vào ngày 5/9/2016, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định giao cho Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương hơn 11 ha đất có thu tiền sử dụng đất, với thời hạn 50 năm kể từ ngày 23/6/2015. Đến tháng 3/2017, doanh nghiệp này đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính ban đầu, nộp hơn 3.580 tỷ đồng vào ngân sách Nhà nước. Quyết định của thành phố khi đó cũng nêu rõ chủ đầu tư “không phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung khi điều chỉnh hình thức sử dụng đất từ thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Dựa trên cơ sở pháp lý này, công ty đã triển khai xây dựng và bàn giao thành công 3 cụm công trình với gần 1.200 căn hộ cho cư dân, giúp họ ổn định cuộc sống.
Tổng quan khu đất dự án Empire City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, đang trong quá trình phát triển, với các tòa nhà căn hộ đã hoàn thành
Empire City Phản Đối Khoản Nộp Bổ Sung 8.800 Tỷ Đồng: Lý Do và Tác Động
Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay, dự án Empire City đã phải đối mặt với tình trạng đình trệ đáng kể. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do chưa xử lý dứt điểm nghĩa vụ tài chính bổ sung theo kết luận của Thanh tra Chính phủ. Tình trạng này đã gây ra lãng phí lớn về thời gian, chi phí và nguồn lực cho cả Nhà nước và các nhà đầu tư.
Đặc biệt, trong thời gian gần đây, các cơ quan chức năng đã đề xuất phương án giá đất bổ sung đối với dự án lên tới 8.819 tỷ đồng, một con số gây sốc khi tăng tới 246% so với số tiền sử dụng đất mà Empire City đã nộp. Cùng với đó, phương án còn ràng buộc thêm một nội dung gây nhiều lo ngại: “Trường hợp sau này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, công ty có trách nhiệm phải thực hiện”.
Chủ đầu tư Empire City đã bày tỏ quan ngại sâu sắc rằng điều khoản này ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, đối với tính ổn định của chính sách và môi trường đầu tư tại TP.HCM. Việc không có một mốc thời gian rõ ràng và khả năng phải đối mặt với các khoản nộp bổ sung không giới hạn trong tương lai là một rủi ro lớn mà các doanh nghiệp khó có thể chấp nhận.
Kiến nghị của Chủ Đầu Tư và Vấn Đề Ổn Định Chính Sách Đất Đai
Trước tình hình này, liên doanh Empire City đã kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét lại và xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung theo đúng tinh thần kết luận của Thanh tra Chính phủ. Cụ thể, chủ đầu tư đề xuất căn cứ mốc thời điểm giao đất năm 2015 và áp dụng các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó, như Thông tư 36/2014 theo quy định tại khoản 3 Điều 257 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải tính đến yếu tố điều chỉnh quy hoạch vào quá trình xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung lần này. Theo Empire City, phương án hiện tại chỉ dựa trên kết luận thanh tra mà chưa xét đến việc điều chỉnh cơ cấu diện tích giữa các lô đất để phù hợp với quy hoạch giao thông và quy hoạch 1/2.000 (dù tổng chỉ tiêu quy hoạch không thay đổi). Việc tính toán lại toàn diện sẽ giúp tránh tình trạng phải thực hiện nhiều lần, gây lãng phí nguồn lực và thời gian cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý.
Liên doanh cũng kiên quyết không chấp nhận điều khoản “nộp bổ sung vô thời hạn” và phản đối việc áp dụng mức phạt 5,4% (tính trên số tiền bổ sung do chậm nộp), vì cho rằng họ không có lỗi trong việc xác định tiền sử dụng đất ban đầu. Empire City mong muốn UBND TP.HCM và các cơ quan chức năng sẽ giải quyết vấn đề một cách công bằng, hài hòa lợi ích của tất cả các bên, từ đó tránh gây thiệt hại không đáng có và giảm thiểu rủi ro phát sinh tranh chấp pháp lý.
Hiện Trạng Dự Án Empire City và Liên Hệ Với Lotte Eco Smart City
Mặc dù có tổng vốn đầu tư lên đến 1,2 tỷ USD và dự kiến hoàn thành toàn bộ công trình vào năm 2022, tiến độ của Empire City đang rất chậm trễ. Đến nay, dự án mới chỉ hoàn tất bàn giao 3 phân khu là Linden Residences (MU4), Tilia Residences (MU7) và Cove Residences (MU11). Trên thực tế, dự án chỉ mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 3/9 lô đất được giao, khiến các giai đoạn tiếp theo chưa thể triển khai. Điểm nhấn của dự án này là tòa nhà đa chức năng cao 88 tầng – biểu tượng của khu đô thị mới Thủ Thiêm – đến nay vẫn “nằm trên giấy”.
Bãi đất trống tại Thủ Thiêm, nơi dự kiến xây dựng tháp quan sát 88 tầng của Empire City, thể hiện sự chậm trễ trong tiến độ dự án
Tình cảnh của Empire City có nhiều điểm tương đồng với dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City của Tập đoàn Lotte. Trước đó, Lotte cũng đã gửi văn bản xin chấm dứt hợp đồng thực hiện dự án này. Theo Lotte, dự án đã đình trệ suốt 8 năm do ảnh hưởng từ quá trình thanh tra của Chính phủ và sự chậm trễ trong công tác thẩm định giá đất. Điều này dẫn đến chi phí sử dụng đất, tiền thuê đất và tổng mức đầu tư tăng mạnh, cùng với những tác động từ thay đổi chính sách, khiến việc điều chỉnh điều kiện dự án trở nên bất khả thi. Thực tế, dự án Lotte Eco Smart City được phê duyệt số tiền sử dụng đất khoảng 16.190 tỷ đồng, và hiện Sở Tài chính TP.HCM đang chờ tiếp nhận hồ sơ chấm dứt từ phía Lotte.
Những diễn biến liên quan đến dự án Empire City và Lotte Eco Smart City đang đặt ra nhiều thách thức cho môi trường đầu tư bất động sản tại TP.HCM nói chung và Khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm sự ổn định, minh bạch và nhất quán trong chính sách pháp luật để đảm bảo khả năng dự đoán và quản lý rủi ro cho các dự án quy mô lớn.
Để Thủ Thiêm thực sự trở thành trung tâm tài chính, kinh tế mới của khu vực, việc giải quyết dứt điểm các vướng mắc pháp lý và tài chính tồn đọng là vô cùng cấp thiết. Các cơ quan chức năng cần đưa ra các quyết định thấu đáo, công bằng, có cơ sở pháp lý vững chắc và tính đến thực tế thị trường tại thời điểm phê duyệt dự án, nhằm tái thiết lập niềm tin cho các nhà đầu tư. Chỉ khi đó, các dự án “kim cương” tại Thủ Thiêm mới có thể thoát khỏi tình trạng “đứng bánh” và phát huy hết tiềm năng, đóng góp vào sự phát triển chung của TP.HCM.
Việc theo dõi sát sao quá trình giải quyết các kiến nghị của Empire City và Lotte sẽ là chỉ dấu quan trọng cho thấy nỗ lực của chính quyền TP.HCM trong việc cải thiện môi trường đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
